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深圳二手火速“翘尾”学区房成“火车头”?

发布时间:2021-01-19 06:46

  2020年,深圳二手市场可谓一波三折。上半年的如火如荼,一度成为网络热点,频上热搜;下半年伊始,715新政“当头一棒”,其成交遭腰斩,呈下降“三连击”;年末,在新政影响减弱以及打新陪跑人逐渐失去耐心下,深圳二手市场开始回温,呈“翘尾”行情。而学区房更是悄咪咪地在“开花”,惊艳一方。

  据中原数据显示,2020年,深圳全年二手住宅成交95273套,同比上升23.5%,接近2016年(95890套)的成交水平,为近4年新高。

  全年来看,715新政的出台,成为深圳二手市场的分水岭。上半年,成交火热,购买力强劲;而7月为全年成交量最高的月度;7月后,成交量持续低迷。值得注意的是,本应是年末淡季,但二手市场的表现却一反常态,淡季不淡,冷冬很暖。12月的成交突破5000套的荣枯线套。可见二手正在逐渐回稳之中。

  如果具体到深圳的各个区域,从贝壳公布的深圳100个片区成交情况来看,成交top5的为龙岗中心城片区(2872套)、宝安碧海片区(2468套)、南山蛇口片区(2312套)、龙华民治片区(2303套)及南山前海片区(2298套)。

  在房价表现方面,成交活跃的南山前海、宝安碧海等片区无疑也是房价排头的,可见市场热钱涌动的力量。

  去年西部的大热,一直蔓延着。连飞机噪音下的碧海,房价也破了10万+。以泰华阳光海为例,2019年11月,一套115㎡4房的成交价为7.5万/㎡;2020年11月,同户型成交价直接到10万+,除此之外,碧海片区内还有多个10万+、11万+......

  实际上,这一波年末的“翘尾”,离不开打新的“搅动”,陪跑遥遥无期,只能转向二手;其次是热点区域,特别是学区房的领涨下,带动二手市场。

  一直以来,号称可以穿越任何经济周期的“硬通货”,深圳的名校学区房创造了一个又一个楼市神话。尽管老破小,但在学位加持下,有部分房价已达20+,直追深圳湾。

  优质学区的房产价值,如金字塔顶端般,是长期且持久的资产保值硬通货。在这份40个小区的深圳“顶流”学区房价圈层图中,福田百花片区作为名校+高价学区房集中地,小区内的国城花园更是以22.6万/㎡的均价打了“排头”。此外,福田与南山几乎包揽了均价15万/㎡以上的全部小区,这些小区也基本位于深圳的“富人区”,如香蜜湖、后海、科技园与蛇口。

  近日,国城花园凭借着深实验初中+深实验小学的九年一贯制学位优势,成交单价再次突破新高。一套44㎡的住宅成交价为1420万,折合单价约32.27万/㎡,这也再次定义了学区房这一硬通货。

  据相关数据显示,2020年四季度,在深圳50个热度较高的二手盘成交价格同比涨幅中,典型的名校学区房——罗湖金丽豪苑的涨幅高达66.58%,站上了深圳二手房涨幅的最顶端。

  在最近的30天内,金丽豪苑带看量达140次+,每天接近有5组客户前来踩盘。成交方面,2020年12月4日成交的43.02㎡房源单价约为12.48万/㎡;2020年11月8日成交的37.93㎡房源单价为13.66万/㎡。

  尽管金丽豪苑楼龄近20年,但凭借着深圳中学初中部和翠北小学学位的加持,依旧瑕不掩瑜。

  值得注意的是,拥有深外龙华校区小学和初中九年一贯的龙悦居四期,去年的挂牌总价还只是600万左右,今年多个房源已达700万或往上。其成交均价也在10万上下。

  以此来看,从去年年底至今年年初,在二手普宅大范围基本不动的情况下,多个学区房或已提前进入上行通道,悄咪咪地“开花”。或许这是在每年3-4月学区房需求旺季时,率先启动的领涨行情。

  众所知周,住房、教育、医疗是深圳多年的三大短板。深圳学位供求不平衡,教育资源不均匀的问题,也促使深圳学位与学区房价格相辅相成。越是名校效应,房价越高。

  12月3日,深圳市副市长聂新平表示,到2025年,新建学位近百万个。除此之外,规划新增100公顷的教育用地,新增中小学教师5-6万名等。

  深圳作为全国最大的移民城市,近5年来,深圳每年保持新增常住人口40万至50万人,常住人口平均年龄仅32.5岁。随着大量的人口流入,越来越多的年轻人到深圳安家落户,使得新生儿的数量也在不断上升。同时,再加上非本地出生人口的入学需求逐年增加,深圳的学位供需不平衡矛盾日渐凸显。

  以福田为例,对比2020年学位预警信息来看,2021年学位紧张的片区依旧还是集中表现在福田南、园岭、荔园、百花、梅林、石厦、新洲、香蜜湖、景田以及莲花等片区。

  虽然未来深圳学位供应会持续不断增加,但是教育和一个学校的发展是需要时间的,教育资源和师资力量也需要沉淀。而深圳优质名校非常稀缺,这也是为什么家长们一直追逐重本初中、高中的原因所在,毕竟老牌子有保障、录取率稳定。

  从学位供给角度来看,一定程度上,大量的供给对学区房的高房价会有一定“降温”作用,但是只要优质教育不均衡,家长对其追求仍在,至少在未来5年内,优质教育依然被追逐。这样一来,仍难以改变当前优质学区房热的局面。(相关阅读《深圳新增74万个学位,学区房价格或将两极分化?》)

  学区房作为“硬通货”,特别是优质学区房,多年来房价处于上涨通道。与一般住宅相比,其增值保值效果十分显著,甚至大多超过地段带来的价值影响。

  根据相关数据显示,2011年-2017年,深圳名校学区房均价涨幅达到了约248%,是片区均价的1.2-1.8倍,市场表现远远领涨普通住宅。

  总的来说,在未来深圳的新建学校大批落成之后,深圳学位问题将会得到缓解,一些学校的排名有可能重新分布,由此也会引发房产的价值变化。

  但是也要看到当下,深圳教育资源供需不平衡的状况仍然存在。而积累深厚的优质学校是需要时间沉淀的,中短期内,深圳优质学区房依然是房产中的“硬通货”。从近期某些热点学位房的火速“翘尾”行情来看,具有九年一贯制或重点学位的优质学区房至少还能持续“火”几年。

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